חוזה שכירות עם אופציה

בחוזי שכירות רבים קיים סעיף המאפשר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת (תקופת האופציה) אך סעיף האופציה אינו מנוסח כראוי שכן הצדדים להוטים לחתום על הסכם שכירות ואינם קוראים בדקדקנות את האמור לעניין האופציה. רק לקראת תום תקופת השכירות הראשונית עולות תהיות רבות לעניין הזכות לממש את האופציה:

1. האם צריך להודיע על מימוש האופציה הוא שמא היא אוטומטית?
2. מי צריך להודיע למי על רצונו לממש את תקופת האופציה?
3. מה דרך ההודעה על כך?
4. האם לצד השני יש זכות וטו בנושא?
5. האם די בהודעה על מימוש האופציה כדי לחייב או שמא יש צורך בהסכמה אקטיבית של הצד השני?

במידה והתשובות לשאלות הללו לעניין זכות האופציה לא יהיו מנוסחות היטב בחוזה השכירות, יוכל בעל הדירה להתחמק ממתן זכות האופציה לשוכר הדירה ולקבוע לו תנאים והגבלות חדשים. לצורך כך אנו מביאים לכם תשובות לשאלות בעניין זכות האופציה שיש להגדיר חוזה שכירות:

1. האם צריך להודיע על מימוש האופציה הוא שמא היא אוטומטית? התשובה הנכונה היא : לפי הסכמת הצדדים. מכיוון שהמשכיר צריך זמן מה על מנת לחפש שוכר חלופי אם השוכר לא יממש את האופציה רצוי להגדיר בחוזה השכירות שהשוכר יהיה מחויב עד חודש 30 ימים מראש להודיע למשכיר על זכותו לממש את האופציה.
2. מי צריך להודיע למי על רצונו לממש את תקופת האופציה? מכיוון שהמשכיר אינו יכול לחייב את השוכר להישאר הרי שהשוכר מחוייב להודיע למשכיר על רצונו לממש את האופציה.
3. מה דרך ההודעה על כך? בכתב, ולכתובת המוגדרת מראש (אי מייל, מסרון לטלפון או במכתב רשום) וזאת כדי שלא תהיינה טענות המאפשרות לצדדים להתחמק. אנו ממליצים על שימוש בדואר אלקטורני כדי לחסוך עצים...
4. האם לצד השני יש זכות וטו בנושא? לא לעניין הזכות להישאר לתקופה שנקבעה אבל לעניין דברים אחרים כן, לדוגמת גובה העלאת שכר הדירה. נהוג שבעל הדירה מוגבל ביכולת להעלות את שכר הדירה לתקופת האופציה בסכום מקסימלי של 5% משכר הדירה שנקבע בהסכם השכירות הראשוני.
5. האם די בהודעה על מימוש האופציה כדי לחייב או שמא יש צורך בהסכמה אקטיבית של הצד השני? במידה והמשכיר לתת הסכמתו למימוש האופציה, האופציה מתרוקנת מכל משמעות.

חשוב להגדיר בסעיף האופציה של חוזה השכירות את הזכות או אי הזכות של בעל הבית להגדיל את שכר הדירה לתקופת האופציה ולחייב את הצדדים כי כל שאר החובות המוטלות עליהם בתקופת השכירות הראשונית יחולו גם בתקופת האופציה. ככל ולא תוגדר הזכות לאופציה בהסכם השכירות יוכל המשכיר "לסחוט" את השוכר אשר יבקש להאריך את חוזה השכירות על ידי העלאת דמי השכירות לגובה של העלות הכלכלית של מעבר דירה עבור השוכר. לדוגמה: עלות מעבר דירה הכוללת בזבוז ימי עבודה לטובת חיפוש דירה אחרת, אריזה, פריקה, תשלומים למובילים, תשלומים להתקנות וחיבורים של ספקיות תקשורת ואינטרנט, שווי זמן או כסף על העברת חשבונות מחזיקים בנכס ו/או ניתוק מספקיות תקשורת) רכישת ציוד ורהיטים לדירה וכיוצ"ב עלול להגיע בקלות ל כ- 7,000 ש"ח אם לא יותר. משכיר חכם אשר יחשב זאת, יבין כי שווה לשוכר לשלם עוד 500 שח בחודש (השווים ל- 6000 ש"ח בשנה) מאשר לבצע מעבר דירה ולכן ידרוש זאת. בחוזה השכירות המומלץ של מה זה קל יש כבר סעיף אופציה מובנה המאפשר למשכיר ולשוכר תנאים שווים והוגנים לעניין זכות האופציה בהסכם שכירות.