על מי חלה האחריות לתיקון ליקויים במושכר?

אחת המחלוקות השכיחות ביותר המתעוררות במערכת היחסים בין משכיר לשוכר נסובה סביב שאלת האחריות לתיקון ליקויים המתגלים במושכר במהלך תקופת השכירות. השאלה על מי חלה האחריות לטיפול בליקויים היא לעיתים סבוכה ומורכבת, אילו ליקויים מחויב המשכיר לתקן על חשבונו ואילו השוכר? הסכם השכירות בא להגדיר ולתחום את גבולות האחריות תוך התחשבות בהצהרת המשכיר על מצב מערכות המושכר וזאת תוך הגדרה ברורה של חלוקת האחריות במקרה של ליקויי או כשל. פעמים רבות הסכמי השכירות הינם טכניים ואינם נותנים מענה ברור, לדוגמא, ההגדרה של "בלאי טבעי" אשר מותירה כר נרחב לפרשנות. בשל כך, בעת השכרת נכס או רכישת דירה מומלץ לעבוד בצוותא עם עורך דין מקרקעין דוגמת עו"ד גיל אדר. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 בא לתת מענה לשתיקת חלק נרחב מהחוזים. תחת הכותרת "חובת תיקון המושכר" בסעיף 7. (א) "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן-הפגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר". וכך גם תחת הכותרת "תרופות בשל אי תיקון" בסעיף 9.(א) "לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר ראשי השוכר-

• לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
• להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש. (ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר ראשי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב)". ממגוון פסיקות ניתן ללמוד כי אבן הבוחן על פיה תוכרע זהות האחראי לתיקון הליקוי המתגלה בנכס קבועה בחוק. אשר קובע כי כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש בנכס המושכר, מוגדר כליקוי אשר האחריות לתיקונו חלה על המשכיר. משכך, ניתן לטעון כי בכל ליקוי הפוגע פגיעה ברורה (באופן מלא או חלקי) בתשתיות הנכס כגון חשמל, אינסטלציה, ביוב, מיזוג וכדומה תחול האחריות על המשכיר. נראה כי זכותו של השוכר להפיק "הנאה סבירה" מהמושכר תיפגע בשל התעלמות המשכיר מדרישות השוכר לתקן ליקויים בתשתית המושכר וזאת תוך פגיעה בזכויות לגיטימיות של השוכר.