משכנתא לפושטי רגל: זה תהליך של בניית אמון מחודש מול הבנקים !

אם עברתם תהליך של פשיטת רגל לפני מספר שנים ואתם מעוניינים כיום לקבל משכנתא, אתם בבעיה. יועץ המשכנתאות, מרטין בוקסדורף, מסביר איך ניתן לפתור אותה, כדי לקחת משכנתא למרות הקשיים.

עברתם פשיטת רגל לפני שנים, קיבלתם צו הפטר ומאז שיקמתם את מצבכם הכלכלי. חשבון הבנק שלכם נראה מושלם: אין הלוואות, התחייבויות או צ'קים שהוצאתם. ועדיין, הבנק מסרב לתת לכם משכנתא. למה? ההתנהלות הבנקאית שלכם שגויה לחלוטין.

"אדם שעבר פשיטת רגל דומה לבן זוג שבגד והבנק הוא מי שצריך 'לסלוח לו' ולהשיב את האמון בו וזה לוקח זמן", מסביר מרטין בוקסדורף "הבולדוג", יועץ משכנתאות ומומחה לתחום משכנתא למסורבים מחברת "משכנתא מאושרת". "האמון הזה נבנה דרך מעשים בשטח ובמקרה של פושטי רגל מדובר על עמידה בהתחייבויות פיננסיות".

הבנק בוחן אתכם לפני שהוא נותן לכם משכנתא

על פי בוקסדורף, לכל אדם עם חשבון בנק יש דירוג אשראי המתבסס על מאגר נתוני האשראי, שאותו ניתן לראות במערכת "קפטן קרדיט". דירוג האשראי הוא למעשה הדרך של המערכת הבנקאית לבחון עמידה בתשלומים ומבוסס על ציון שנע בין 0 ל-1000, כש-1000 הוא הציון הגבוה ביותר.

"צ'קים שיורדים מהחשבון באופן תקין, הלוואות והוראות קבע שמשולמות בזמן וחיובי כרטיסי אשראי שמכובדים, מעלים לנו את דירוג האשראי", אומר בוקסדורף,  "הבעיה מתחילה כאשר אנשים לאחר תהליך פשיטת רגל אינם מחזיקים בחשבון בנק או מנהלים חשבון בנק בו לא מתקיימת שום פעילות בסיסית. במקרים כאלו, מערכת דירוג האשראי לא יכולה לדרג אותם והבנק יסרב לתת להם משכנתא כי אין לו דרך להעריך את ההתנהלות הפיננסית שלהם".

לדברי בוקסדורף, חלק מהאנשים שעברו תהליך של פשיטת רגל התרגלו להתנהל עם מזומן, להפקיד את המשכורת בחשבון של בת הזוג (אם מדובר בפושט רגל) ולהשתמש בכרטיס האשראי שלה. החלק השני של האנשים לאחר פשיטת רגל, פותחים חשבון בנק ומפקידים בו משכורת, אבל לא מנהלים בו פעילות נוספת.

"חשוב להבין שמערכת דירוג האשראי לא מודדת הפקדות אלא עמידה בהתחייבויות. ברגע שאין כאלה, דו"ח הדירוג (BDI) יוצא ריק. אדם שמבקש לקבל משכנתא מתחייב הרי לשלם סכום מסוים לבנק מדי חודש. הבנק לא יכול לאשר לו את הבקשה אם אין לו ניסיון מוכח בעמידה בהתחייבויות דרך תשלומים קבועים שהוא משלם".

מדוע פושטי רגל לא מנהלים חשבון בנק פעיל?

"תהליך פשיטת רגל לוקח בד"כ 3-5 שנים. בזמן הזה, אין למי שנמצא בתוך התהליך ברירה אלא להעביר כסף לחשבון של קרוב משפחה כדי שיוכל להמשיך להתנהל. הבנקים חוסמים אותו ולא נותנים לו אישור לכלום בשלב זה, גם לפעולות פשוטות כמו משיכת כסף. מה שקורה לאחר סיום ההליכים הוא שפושטי רגל ממשיכים באותה התנהלות מכוח ההרגל ועובדים בעיקר במזומן". 

מה יכולים לעשות אנשים שעברו פשיטת רגל ורוצים לקבל משכנתא?

"העצה שלי היא לפתוח חשבון בנק לאחר תהליך פשיטת הרגל. לא משנה באיזה בנק, ואם אין ברירה אחרת, עדיף בבנק הדואר מאשר כלום. אדם שעבר פשיטת רגל לא יכול לקבל כרטיס אשראי למשך זמן רב, לכן, העמידה שלו בהתחייבויות נבחנת דרך הוראות קבע. זה אומר שלאחר פתיחת החשבון חייבים להקים הוראות קבע לקופות חולים, חברות סלולר, חברות ביטוח, ארנונה, חשמל וכו'. כל דבר שמצריך הרשאה לחיוב חשבון.

"כעבור כמה חודשים מומלץ לפתוח חיסכון, גם אם הוא קטן, ולהפקיד בו כספים באופן קבוע. השלב הבא הוא לבקש מהבנק פנקס צ'קים ולשלם באמצעותם על רכישות שונות. מדובר בתהליך הכנה שצריך להתנהל בצורה מדויקת כדי להגיע לדירוג האשראי הנכון ולקבל את האישור למשכנתא בזמן המהיר ביותר".

כמה זמן לוקח תהליך בניית האמון?

"אם עושים אותו בצורה טובה ובליווי מקצועי, שנה יכולה להספיק. חשוב להבין שהפעולה לא מסתכמת רק בהוראות קבע או הנפקת צ'קים. מדובר בבנייה של סוג של 'תיק הגנה' שמראה את הרקורד של האדם לפני פשיטת הרגל ולאחריה ומציג את הטיעונים שמוציאים אותו בצורה הטובה ביותר. זה משהו שאני כיועץ משכנתאות עושה, מבלי שהלקוח צריך להתעסק בזה".      

מה האינטרס של הבנק לאשר משכנתא ללקוח שעבר פשיטת רגל?

"אין לו אינטרס. אבל אם בנאדם מראה התנהלות פיננסית תקינה וחזר להיות אדם מן השורה, אין לבנק אינטרס גם לסרב. לעיתים הבנק יתמחר גבוה יותר משכנתא כזאת וידרוש ריבית יותר גבוהה על הסיכון שלו, אבל זה לא מה שימנע ממנו לאשר את המשכנתא. המפתח לעניין הוא דירוג האשראי".

יש בנקים שעדיפים יותר על פני אחרים לאישור משכנתא למי שעבר פשיטת רגל?

"במצבים כאלה עובדים בשיטת האלימינציה. לא פונים לבנקים שאיתם הסתבכת בזמן הליך פשיטת הרגל וניגשים לאחרים. האחריות שלי היא להגיע לבנקים האלה עם התיק שבניתי ללקוח להסביר להם את המקרה ולשכנע אותם".

לקריאה נוספת על מרטין בוקסדורף- כאן.