כיצד נקבע מיסוי על נדל"ן?

מיסוי נדל"ן הוא תחום מורכב, והוא משתנה מעסקה לעסקה וכמובן מאדם לאדם. החיוב במס עבור עסקאות נדל"ן תלוי בגורמים כמו שוויה הכולל של העסקה ומדרגות המס הקבועות בחוק, כמו גם בפטורים שונים, אם קיימים ורלוונטיים לעסקה הספציפית. ככלל, שיעור המיסוי נקבע על פי היכולת הכלכלית, קרי ככל שמשקיעים יותר כסף, כך משלמים מס גבוה יותר.

ההבדל העיקרי בין המיסוי על עסקאות נדל"ן לבין מיסוי על עסקאות אחרות נעוץ בעובדה שהוא מתקיים מכוח חוק מיסוי מקרקעין אשר מעגן את השימוש בנכסים, הזכאויות השונות להטבות ופטורים, שיעורי המס ועוד.

כאשר מדברים על מיסוי נדל"ן, מתיייחסים בעיקר לארבעה סוגים של מיסים:

מס ערך מוסף (מע"מ) – מס ערך מוסף משולם למעשה עבור כל עסקה המתבצעת במשק, לא רק בתחום הנדל"ן. גם צרכנים שאינם חברות משלמים מע"מ המגולם במחיר כל מוצר שנמכר בשוק. במקרה של חברות העוסקות בנדל"ן, על החברה היזמית הרוכשת את הקרקע או הנכס לשלם מע"מ בנוסף לעסקה, ובמידה והיא מוכרת את הנכס היא חייבת שוב בתשלום מע"מ למדינה שהתקבל מביצוע העסקה. יש מקרים, למשל עסקאות קומבינציה על מקרקעין, בהם חברה בע"מ מבצעת עסקה עם אדם פרטי – במקרה זה החברה תהיה חייבת בתשלום מע"מ אולם האדם יהיה פטור מהתשלום. מכאן, שבעסקת נדל"ן בין שני אנשים פרטיים אין כל חשיבות למע"מ כמס.

מס רכישה – מס רכישה, כפי שנובע משמו, הוא מס המוטל על עצם רכישת הדירה. שיעור המס משתנה בהתאם לאופי הרכישה: דירה ראשונה, דירה שניה (והלאה), משקיעים, יזמים וכו'. נכון לאוקטובר 2017, ניתן פטור מלא ממס רכישה עבור כל עסקה של רכישת דירה למגורים בסכום שאינו עולה על 1,623,320 ש"ח. אם הסכום גבוה מכך, הרוכש ישלם את המס רק עבור החלק היחסי שאינו פטור מתשלום, על פי מדרגות המס כפי שנקבעו בחוק. כל זאת נכון כאשר מדובר בדירה ראשונה. אם מדובר בדירה שניה של הרוכש, הנרכשת למטרות השקעה, אין זכאות להטבה והרוכש ישלם מס משקיעים בשיעור של 10-8%.

מס על שכר דירה – בשיראל קיימים מספר מסלולים למיסוי על מקרקעין המיועד להשכרה, והחייב יכול לבחור מביניהם. ראשית נציין כי סכום של עד 5,010 ש"ח בחודש מדירה אחת פטור לחלוטין ממס. במידה והסכום גבוה יותר או שיש ברשות אדם יותר מדירה אחת, הוא יכול לבחור מבין שני מסלולים לתשלום:

• מס שולי על המושת על הרווחים, בהתאם להכנסה של מחזיק הנכסים.
• מס קבוע בשיעור של 10% המושת מהשקל הראשון.

במקרים שבהם לאדם יש יותר מדירה אחת, על פי רוב עדיף לשלם את המס הקבוע הגובה של 10%, משום שאופציה זו יוצאת משתלמת יותר מבחינה כלכלית. בשקלול המס השולי של משקיעים, בדרך כלל מתקבלת תוצאה הגבוהה בהרבה מ-10%.

מס שבח מקרקעין –  מס שבח הוא מס המשולם עבור רווח מעסקת נדל"ן. מחשבים את ערך הנכס הנוכחי ביחס שסכום הרכישה המקורי שלו, לרבות עליית המחיר בשל השבחה, ומסכום זה מנכים את עלויות תחזוקה, שיפוץ, השבחה היטלים והוצאות משפטיות. מהסכום ה"נקי" יש לשלם 25% כמס שבח מקרקעין. גם כאן, בעלי דירה יחידה זכאים להטבה, ולמעשה לפטור מלא משתלום מס שבח משום ההבנה כי הכסף אמור לשמש אותם לרכישת דירה אחרת להתגורר בה.

היכרות טובה עם סוגי המס השונים חשובה ואף הכרחית על מנת לבדוק כדאיות של רכישת מקרקעין, בין אם מגרש ובין אם נכס קיים, ולהבין לעומק את האלטרנטיבות הקיימות להשקעה בנדל"ן החייבת במס. חשוב להבין זאת משום שכאמור המיסים אינם אחידים, אינן מוטלים על כולם באופן שווה ובמקרים מסוימים עסקה עלולה להיות לא משתלמת רק משום שיעור המס המוטל בגינה. לשם הבנה טובה יותר של המספרים, כדאי מאוד להתייעץ טרם כל עסקה עם עורך דין מיסים שמכיר לעומק את הכללים והחוקים.

רצוי גם לקבל ייעוץ מקצועי מאת עורך דין נדל"ן המתמצא בנבכי החוק ובקיא בכל פרטיו. השקעה בייעוץ משפטי הולם, עשוייה להיות השקעה שבסוך הדרך תהיה שווה לכם לא מעט כסף.

בהצלחה!